危ういワンルームマンション投資 新築も中古も売れているが

危ういワンルームマンション投資 新築も中古も売れているが…(第1,397回更新)


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基本的に日記を毎日更新しています。

ぜひ明日もお越しください。


僕は投資用中古マンションを活用した不動産投資をしています。

先日気になる記事を見つけましたのでご紹介します。



「危ういワンルームマンション投資 新築も中古も売れているが…」

ワンルームマンションがよく売れているという。純粋に不動産投資の視点から見ると、極めて不安定なシロモノで私からすると首をかしげたくなる。

まず、投資利回りが低い。新築のワンルームマンションなら3%台がザラだ。単純に考えて、投資資金を回収するのに30年以上かかる。30年後には、立派な老朽物件になっている。

しかも、よほど立地が良くないと空室リスクが避けられない。そうでなくても、全国的に賃貸住宅の空室率は2割だと言われている。

その通りに計算すると、グロス利回りが3・5%のワンルームは、計算上2・8%になってしまう。

さらに入居者を見つけてもらうために、仲介業者にADと呼ばれる広告料を払う慣習が定着してしまった。これが家賃の2~3カ月分。それだけではない。最近では入居から1~2カ月の家賃をタダにするフリーレントも増えてきた。

そういうことを合わせて考えると、長期スパンで見れば利回りは2%あるかないかになってしまう。

しかも、物件自体の値下がりリスクまで背負い込む結果となる。つまり、投資商品としてはかなり危うさを内包しているのがワンルームマンションなのだ。

これが、新築も中古もかなりの売れ行きだというから、世の中はバブルなのかもしれない。

ワンルームマンションの唯一といっていい投資メリットは、その損益を他の所得と通算できることだ。

例えば、年収1000万円の独身サラリーマンが支払う年間の所得税は97万円くらいだが、新築ワンルームマンションを購入した場合は、それを51万円程度に減らすことができる。

仕組みを簡単に説明すると、新築ワンルームマンションを購入すると、1年目は諸費用その他で投資は赤字になる。1500万円くらいの物件なら、赤字は200万円ほど。この200万円を税法上の給与所得から差し引くことができる。

これを税務署に確定申告すると、源泉徴収で払い過ぎた税金の差額分の46万円が還付される。自分の銀行口座に振り込まれるのだ。

マンションのオーナー気分を味わえて、なおかつ税金まで返ってくる。この味をしめて2戸目、3戸目を購入しているサラリーマンは多い。

ただ、家賃収入があったとしても、大半はローン返済その他で相殺されるので、手元に残る収入はわずか。しかも、いったん空室になると家賃収入が途絶えてローンの返済や管理費、固定資産税は持ち出しになる。

多くの人が、ワンルームマンションを30年程度で返済するローンを組んで購入している。完済する30年後、その物件を借りてくれる人がいるのか。またいくらで売却できるのか。

現実を冷静にみると、投資対象としてかなり疑問に思えてくる。持っているのなら、今のうちに売る手もある。

ソース元:http://www.zakzak.co.jp/economy/ecn-news/news/20160220/ecn1602201530001-n1.htm



この記事はとても説得力があります。

自分の不動産投資について考えさせられる記事でした。


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